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关于商业办公楼的投资技巧,你知道几个?
发布时间:2019-11-04
 


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说办公楼交易税费高的,一般都是没有买卖过办公楼的,事实上很好操作。


买办公楼就是赚点零花钱,起投成本低,你也不要想用小资本撬动地球,但是买套商业办公楼,1年轻松赚个三、四十万,不比累死累活上班轻松吗?



对,穷的最新解释就是:每天在固定场所卖力工作八小时,结果就是穷。


因为你没有被动收入。被动收入,也叫财产性收入。而我们的工资,就属于职务性收入。


当一份固定薪水成为一个人的唯一收入的时候,从某个角度来看,不是他拥有了这份薪水去改善生活,而是这份薪水决定了他生活品质的好坏。


因此在职务性收入之外,能否最大限度地增加自己的财产性收入(被动收入),在某种程度上,相当于给自己的人生上了一个最大的保险。


而商业办公楼是自带杠杆的加强型理财,租金给你带来稳定现金流,也能升值保值。


对照这个公式来算算: 

看看你距离财务自由,还有多远。



近两年我开始在家乡海南陆陆续续的投资房产,整体收益还不错,总值翻了3倍多。


随着海南的大限购,商业办公楼以及酒店公寓爆发式发展,内地身边问我的人越来越多,特意单独开了一个微信公众号,给大家分享商业办公楼/酒店公寓的投资逻辑和我跟随导师多年投资遇到过的坑(今天不聊住宅投资,后期再单独开篇讲)。


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商业办公楼/酒店公寓投资,就是一边交学费一边长知识,投资小失利过才知道什么是好货。


经历1:2014年,首付106万买下广州白云区的小开发商办公楼,由于地段不错刚买的时候景象还不错,后来物业不行,各小企业人群结构混乱,租金根本上不去,很多周边规划的配套迟迟没有落地,这个项目在自己手里拖了1年多才成功转手,要不是当初市场回暖估计都要拿在手好久。


总结:买商业办公楼周边只有低端的基础配套,不配叫成熟,同时记住一点买商业办公楼一定要看整个区域的商务氛围和管理的物业公司,不然买错了,租金很难提升,想卖都很难卖。


经历2:在2015年我也投重庆保利开发的商业办公楼,开业初期的该购物中心,以轻商业+办公全新概念对外招商,最开始就引进的阿迪、耐克、星巴克这些品牌,由于运营得当人气越来越旺,后期也陆陆续续引进GUCCI、PRADA、ARMANI、Burberry等名品折扣店当初也造成了一波小高潮,租金一年的时间不到,从90多一平直接涨160多一平。


总结:品牌、有实力、有成功经验的运营商很重要,买了后期都不需要你过多担心。


经历3:2016年我也在海南投资过住宅,当初就是跟着朋友在一起喝茶聊天,其中一套用了大概差不多30分钟时间,20多万买了一套,当初也没有想那么多就是因为是品牌企业,价格便宜,地段还不错,买了。


虽然碰上2017年大风口,直接从4千多飙到涨到了1万多,虽然房价涨了,但是由于是在下面的县城,还是不太容易出手,买房有的时候不单单是地段,买的区位不对,想卖也卖不掉,往往会有价无市。


总结:不管是住宅还是商铺不能快速变现的投资都是瞎搞。对于一个外来人,就是你的经验在丰富,你不了解当下市场全局,还是不太容易买到好东西。


还有各种投资奇奇葩葩的事情,这里就不一一举例了。


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买商业办公楼的你关注的点,千万别错在这些方面。


你要相信十个人里只有一个人有钱,那他必然和大家想法不一样。投资嘛,要么买得比别人早,要么看到别人没看到的价值。


为什么你们买商业办公楼说赚不到钱,我却觉得这钱赚的很轻松,因为,不好意思,你关注的点,错了,错的太离谱了。


1、楼层重要吗?


当你把房子出租出去,你买的贵的楼层,但出租租金基本都是一样的。买商业办公楼有的时候楼层之间只要不太矮,合适就行。


2、商业办公楼,好出手吗?


最市中心的物业和下面小县城的小区,你自己想想哪个需求大,哪好抛售?对比一下:一个在高星级写字楼里办公,一个在商业住宅里面办公,哪种感觉更爽?


商业办公楼,不限购不限贷,地段好的,大把人要。要是卖不出去,是你买错了。


3、商业办公楼税费真的非常高?


2014年末跟随导师买了东莞一个商业办公楼,93万,1年多就卖,实际142万卖出,但合同出售价是118万,还是可以省不少交易税费的。


这里就是告诉你,商业办公楼是可以通过中介平卖来降低增值税的,一般交税的差额在50%左右;


另一种就可以通过买卖家之间协商做公证来降低你的下一次转手交易税费。


4、商业办公楼只有40年产权,不考虑?


现在都不动产了,要是不考虑教育资源/户口,谁还在乎40年产权和70年呢,观念很重要。


5、低价的商业办公楼,未来的涨幅空间更大?


肯定不是的,千万不要被市场上面所谓各种低价促销的项目诱导,记住一点便宜没有好货,天下不会有掉馅饼的事,商业办公楼除了考虑地段、地段、地段之外。


您还有考虑商业办公楼的定位和小区的物业品质和未来可能入住的商家,以及未来整个区域的商务氛围,不然企业结构复杂的办公楼也不好卖价,你要是都是跟大企业在一栋楼,那不好意思,你就大赚了。


6、忽略了物业管理的重要性?


一个商业办公楼的安保、小区的干净度,小区的绿化都是对后期升值非常重要的,假如你买的物业管理不行,安保管理不行,什么样的阿猫阿狗都可以进,那后期会出现很大问题,到时候不是想卖,连出租租金都是很难上来。


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现在很多人考虑投资商业办公楼或者酒店式公寓,正是因为海南房荒,大限购,有钱买不到房,住宅又买不了,但又不能眼睁睁看钱贬值!又想过来海南这边享受所有未来自由贸易港的价值。


商业办公楼到底能不能买?

对此,我有几点建议:


1、如果你有购房资格,个人建议可以优先考虑买住宅。


2、正确认知商业办公楼/公寓的定位:对于被限购的人来说,这是一种加杠杆的理财,吃的是长期回报的利润。


3、对商业办公楼/公寓的回报要有一个合理的预期,对于低总价的酒店公寓楼,增值点在区域价值的大跃进上,而且持有时间长,租金回报慢慢提升,商业办公楼而是在核心地段上,吃的就是当下的价值,租金回报快。


举个例子如:1万/平的商业办公,如果你期待2~3年就翻倍,其实不太现实2年时间1.5万~1.6万/平就是一个合理的预期。


4、房产的增值主要来源于周边配套和人流的增量,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢商业办公楼的档次和是否具有投资价值的重要要素,请记住最重要的一条:第一是地段,第二是地段,第三还是地段。


5、即使是海口国贸、国兴CBD这样成熟区域,商业办公楼/酒店式公寓品牌和物业不能加分,增值也是非常慢的。


6、买商业办公楼只有低端的基础配套,不配叫成熟,租金很难提升,买商业办公楼一定要看整个区域的商务氛围和成熟程度。


7、不要盲目追求高租金返租的第三方,扪心自问,凭什么高出市场均价那么多,如果不合理,市场自然会降价,不降价即合理。假如是市场行情不好,有带返租的好项目那可以重点关注,那极有可能捡漏。


8、要认清商业办公楼租客的画像,愿意付出高额租金的高端用户,选择商业办公的目的,就是为了提升企业形象。知名企业和实力企业都将商业办公楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。


9、投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争、是否存在大量同类积压产品,根据我的投资经验,城区写字楼空置率较低,反之不买。


10、现在已经进入不动产时代,你还在纠结40年和70年,那你观念就太老旧了,投资完全不不上时代节奏,还是要做一下改变。


11、不要低估品牌、品牌、品牌、物业、物业、物业带来的价值。


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分享近我们团队一周内刚投资的一个项目

融创精彩天地


为什么我觉得它有价值,值得大家去关注,有闲钱值得去投资!


第1点:看重它的地段、地段还是地段,它就位于国贸CBD商圈和国兴CBD商圈的交汇处,在地段和人流方面可以说是四通八达。


第2点:看重它的品牌和物业,在前文里面我也反复提到这两样在后期升值和出手是非常大的保障体系。


第3点:看重它整栋楼的结构设计物业规划形态:1~2是高档轻餐饮,3~6楼是裙楼商业,7楼是空中泳池、健身房、书吧以及社交会客厅,8~25楼是创意办公楼,顶楼是一个高档的餐厅,这类产品项目在海口目前还是空白,要是在北京、深圳、上海高档的办公楼会很常见。



第4点:看重它的周边配套,可以说整个海口最最最核心的配套资源都在它5~10分钟范围圈内,比如:省检察院,省图书馆,省博物馆,省歌剧院,省政府;海南省人民医院;日月广场,双子塔(在建),海国际广场,明珠广场,DC商业广场;海口市第十一小学,海口市九中。


第5点:看重它的双托管体系:提供托管以及房屋租赁双托管,这样就保证了外地的业主购买了之后,完全不用担心没有人打理出租并且这个项目还有一个3年带固定租约的托管协议,这样极大保证业主购买之后有一个非常稳健的收益。


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下面就是关于这个项目的详细介绍以及自身的配套。



精彩天地作为融创商业代表性项目,于2016年先后进驻上海、南京,2018年,全国第三座精彩天地落地海口,携融创优秀的商业运营经验和产品服务品质为海口的发展再添新动能。



露天花园——7层户外还规划有空中露天花园,秉持轻社交的规划理念,打造情景化交流空间,体验更放松的社交方式。



空中泳池——7层外部打造屋顶空中泳池,树木掩映之下,畅游城市上空,开启时尚潮流的泳池派对。



活力健身——7层内部规划为休闲会所,设有书吧、健身房、瑜伽房等缤纷多样的社交休闲空间,不仅满足人们的日常休闲需求,还能为商务人士提供零距离的会客空间。



共享会客厅——主楼每层公共区域将设置会客区,相伴远处的海口湾海景,为业主提供一处半开放式的社交空间。


A户型



B1户型



D户型



介绍了这么多,最后讲讲大家最关心的价钱和租金回报率。


这个项目的成交单价在1.9~2.1万之间一平带精装修交付,最小户型总价90万起,可以按揭首付45万就可以买得到。


关于租金的回报率大家可以直接参考下图,大家单纯看租金就可以反推这个项目的地段优势了。


关于如何购买?


可以直接与我们联系:0898-28275040