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崛起中的浙系房企:创新浙企
发布时间:2019-07-08
  崛起中的浙系房企:创新浙企崛起中的浙系房企:创新浙企

回顾房地产快速发展的近20年,每一个周期都会有明星企业、黑马企业脱颖而出。我们发现,创新带来快速成长。支撑它们能在某个时间点上规模速涨、弯道超车,无不是在模式创新上有过人之处,并迎合上了当下的趋势。

我们认为,房地产出现过或正在经历三种模式的创新:

  • 当房价具有挖掘空间时,筛选优质客户、挖掘最大溢价,是一种创新;

  • 当房价稳定、土地端存在挖掘空间时,获取低价土地,是一种创新;

  • 当行业趋于稳定、市场化程度越来越高时,获取长期稳定的资金,是一种创新。

01

获取优质客户群的创新

2000年前后,一批来自香港和东南亚的开发商赢得了较大的市场,例如新鸿基、九龙仓、长江实业。不同于内地单一的“筒子楼”,它们带来和国外类似的建筑风格、外立面、仪式感,获得了一批有海外背景、崇尚海外生活方式的优质客户。

2005—2010年间,星河湾、仁恒等开发商名噪一时,它们提供奢华的装修、精致的细节,豪华的会所,以及圈层的营造,满足了时下兴起的富豪阶层对奢华居住空间的需求和遐想。

而万科、金地这些企业,近十几年持续发展,它们筛选的客户是中青年白领,在社区实用性配套、物业服务、集约房型、附赠空间、精工装修等方面,满足这些人的首置、改善、再改需求。这类客户群非常巨大,立足于此的企业获得了很大的成长空间,例如万科长期保持行业第一的地位。

本轮周期中,三四线城市的改善时代也来了。出现了一批像中梁、祥生这样的企业,凭借在二线城市成熟的产品能力、品牌塑造、营销能力,迅速切入三四线市场,捕捉到了一批改善客户,收获了快速成长。

因此,筛选核心客户,并且围绕核心客户构筑产品力、品牌力和综合运营能力,从而获取溢价,就构成了行业第一轮的创新动力。这种创新挖掘了溢价,贡献了利润,提升了规模。

02

获取低成本土地的创新

2010年后,行业的一匹大黑马是华夏幸福。通过为地方政府提供产业新区整体开发、招商引资、进行一级开发的模式,提前锁定大体量土地,持续开发销售,获取巨大的土地红利和规模增长。

崛起中的浙系房企:创新浙企

华夏幸福规模发展路径

同期,绿地通过为地方政府提供超高层建造、高铁新区开发,在满足政府诉求的同时,低价锁定较大体量的土地,从而获取稳定的流量和持续的利润,绿地也一度成长为行业第二名。

再比如曾经的万达三代综合体、万达文旅城,现在的恒大童世界、恒大文旅城……

这些都是通过整合资源,满足政府诉求,以长期发展来锁定更多、更廉价土地的创新模式,都在一定时期推动了企业规模的快速增长。

03

获取稳定资金的创新

下一阶段这个行业的创新一定会在如何获取稳定资金方面。原因在于行业大的背景发生了变化:

一方面,降低企业端负债、控制行业风险已经成为国家政策导向。企业想获得更大发展,单纯依靠多轮加杠杆获得发展资金不仅不可能,而且风险越来越大。这对企业获取资金的能力提出更高的要求。

另一方面,企业要做大规模,必须获取足够的货值,要么多拿地,要么拿好地。不论什么方式,都需要稳定、低成本、及时的资金支持。

第三,不得不面对的现实是,一线城市房地产受到较大抑制,二线城市土地价格高企,而三四线及以下的城市,现在及未来一段时间将是很多企业布局的重点(目前,三四线成交量占全国的比例已经达到70%,投资额也接近70%)。但是这些城市很多都无法获取银行的信贷支持。因此要在这些城市获得发展,就必须有与之相匹配的融资工具。

因此运用多元化的金融工具,获取能对冲金融紧缩时期的稳定的资本金,是新时期企业要解决的问题。

浙系房企在平台化、金融化上的做法,是获取稳定资金的一个创新。

关于浙系房企在金融上的创新做法、对行业的启示,本文留一个悬念——详细内容我们在《崛起中的浙系房企》一书中有深入剖析。

此外……

很多优秀企业,具备了品牌溢价、集中采购、成熟团队等优势,面对行情的波动,如何将这些优势最大化?如何在行业低潮时,仍然可以更大程度地发挥运营杠杆?浙系房企在轻资产模式上的实践,或许是一个方向。

行业未来比拼的可能不是集团的作战能力,而是走一条强化区域的主体地位、进行区域深耕的道路。浙系房企在区域深耕上的创新和实践,能够带来一些启发。

关于浙系房企在金融、布局模式、轻资产运营、多元化业务模式上的诸多创新实践,本书均一一论述。

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